Il mercato immobiliare, con particolare riferimento agli immobili residenziali, registra una forte ripresa delle compravendite rispetto alla flessione legata alla pandemia da Covid-19. Il numero di compravendite in Italia nel 2022 è pari a 784.486 con una crescita rispetto al 2020 di 225.764 compravendite. Il deciso recupero sembra, tuttavia, bruscamente frenarsi rispetto ai dati provvisori sul 2023 pubblicati da Agenzia delle Entrate nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Come evidenziato da Nomisma, lo scenario avverso è, in buona parte, conseguente alle restrizioni all’offerta del credito operata dalle banche a seguito dei rialzi dei tassi di interesse di policy da parte della BCE, nonché alla crescita dei prezzi delle abitazioni in alcuni ambiti territoriali.
La dinamica dell’IPAB (Indice dei prezzi delle abitazioni dell’Istat) evidenzia una marcata crescita dei prezzi delle abitazioni nel periodo post-pandemico ma con valori inferiori rispetto a quelli del 2010. La variazione percentuale media annua per il 2022 è stata del +3,8%, da attribuirsi quasi esclusivamente alla componente delle nuove abitazioni (+6,1% nel 2022 rispetto al 2021). Per il 2023, secondo le stime preliminari dell’Istat, nell’ultimo trimestre l’indice dei prezzi delle abitazioni rimane stabile rispetto al trimestre precedente e aumenta dell’1,8% nei confronti dello stesso periodo del 2022. Anche in questo caso, la crescita tendenziale dell’IPAB è da attribuirsi soprattutto all’incremento sostenuto dei prezzi delle nuove abitazioni.
Per quanto riguarda l’andamento del mercato immobiliare a livello territoriale, si rileva come per tutte le 14 Città Metropolitane italiane istituite e operative il numero medio annuo di compravendite nel periodo 2021-2023 sia ampiamente superiore a quello evidenziato nell’arco temporale 2011-2020. In particolare, Milano si conferma prima tra le Città metropolitane per numero medio annuo di transazioni nel periodo 2021-2023 con una crescita del +37,6% rispetto al periodo 2011-2020. A seguire, la città metropolitana di Roma con 54.747 compravendite in media tra il 2021-2023 e una crescita del +26,9% rispetto al periodo 2011-2020, la città metropolitana di Torino con 34.407 transazioni in media tra il 2021-2023 e una crescita del +33% rispetto al periodo 2011-2020 e la città metropolitana di Napoli con 20.565 compravendite in media tra il 2021-2023 e una crescita del +27,1% rispetto al periodo 2011-2020.
Nel contesto del mercato immobiliare residenziale, la cooperazione di abitazione, che a partire dal secondo dopoguerra ha consegnato alloggi sia in proprietà sia in affitto a oltre 930mila famiglie in Italia, svolge un ruolo essenziale nelle dinamiche abitative e, più in generale, dell’habitat.
Il sistema Confcooperative Habitat conta, al 31 dicembre 2023, 956 enti iscritti nell’elenco nazionale delle aderenti. Di questi, 648 sono attivi e «regolarmente nei ruoli». Tra le aderenti attive, 440 (il 67,9% del totale) fanno riferimento al settore edilizie di abitazione, 81 (il 12,5% del totale) al settore consorzi e servizi dell’abitare e 127 (il 19,6% del totale) al settore cooperative di comunità. Su base dimensionale 4 aderenti attive sono medie imprese, 50 sono piccole imprese e 594 sono micro imprese (rif.: parametri U.E. per le PMI). I soci delle cooperative sono oltre 54.400 (di cui il 42% è donna). Gli occupati sono 810. Il fatturato aggregato, con le società di sistema e con quelle controllate e collegate, ammonta a 340 milioni di Euro (2022).
Nel 2023 torna a diminuire il numero delle nuove iscrizioni (44 unità, contro 49 del 2022 e 90 del 2021), mentre torna a crescere quello delle cancellazioni (113 unità, contro 54 del 2022 e 75 del 2021). Il saldo si attesta a -69 unità. Nel periodo 2012-2023 si segnala una sola annualità con saldo positivo tra iscrizioni e cancellazioni (il 2021, con 90 iscrizioni a fronte di 75 cancellazioni).
Tra le aderenti attive che operano nel settore edilizie di abitazione, le cooperative edilizie a proprietà indivisa sono 36 (l’8% del totale delle edilizie di abitazione), quelle a proprietà divisa sono 263 (il 60% del totale delle edilizie di abitazione), le miste (sia proprietà divisa sia proprietà indivisa) sono 141 (il 32% del totale). Nell’ambito dei consorzi e servizi dell’abitare, i consorzi sono 11, mentre imprese di servizi dell’abitare sono 70.
Nell’ambito delle cooperative di comunità, 66 sono cooperative a mutualità mista (il 52% del totale), 29 sono cooperative di lavoratori, 26 sono cooperative sociali, 3 sono cooperative di utenti e 3 sono cooperative dei produttori del settore primario. Nel complesso si tratta di un sistema di imprese molto eterogeneo ma complementare rispetto all’obiettivo di una crescita complessiva della qualità dell’abitare e delle reti di relazioni umane e sociali.
Nel settore edilizie di abitazione le aderenti attive del sistema Confcooperative Habitat sono prevalentemente concentrate nelle aree del Centro-Nord Italia, con una quota pari al 75,5% del totale, al contrario, nel Sud e nelle Isole sono localizzate il restante 24,5% delle aderenti attive. La città metropolitana di Milano, con 68 enti pari al 15,5% del totale, detiene il primato nazionale su base provinciale/città metropolitana.
Il sistema Confcooperative Habitat rappresenta un perfetto connubio tra longevità anagrafica e ricambio nella modernità imprenditoriale della base associativa. Nel complesso, il 16% delle aderenti attive ha più di 50 anni di età anagrafica, il 18,2% ha un’età compresa tra 40 e 50 anni, il 14,4% ha un’età compresa tra 30 e 39 anni, l’8,6% ha un’età compresa tra 20 e 29 anni, l’11% ha un’età compresa tra 10 e 19 anni. Il restante 31,8% delle aderenti ha meno di 10 anni di età anagrafica.
La distribuzione territoriale del valore della produzione delle cooperative attive aderenti al sistema Confcooperative Habitat è particolarmente polarizzato nelle regioni del Nord e, in parte, del Centro Italia. In particolare, il 61,1% (pari a 195,9 milioni di euro) del fatturato delle aderenti attive è localizzato in Lombardia.