Milano è città che, quanto più diventa esclusiva, tanto più rischia di diventare escludente. È «la città che riqualifica quartieri e palazzi, che fa spazio all’innovazione e all’eccellenza, che seduce i turisti e gli uomini d’affari», riconosce l’arcivescovo Delpini (cfr Discorso di Sant’Ambrogio). E però, intanto, «demolisce le case popolari e costruisce appartamenti a prezzi inaccessibili». Così, scaturisce spontanea una domanda: «Dove troveranno casa le famiglie giovani, il futuro della città? Dove troveranno casa coloro che in città devono lavorare, studiare, invecchiare?».
Il crescente divario a livello socio-economico è sempre più evidente soprattutto quando si parla di diritto all’abitare. Chi oggi può permettersi di abitare, a Milano? Restare a Milano è ormai diventato proibitivo e molti cercano soluzioni abitative nei comuni dell’hinterland.
Una fotografia del fenomeno dettagliata ci viene offerta dall’Osservatorio Casa Affordable, promosso dal Consorzio CCL e da Delta Ecopolis, curato dal Dipartimento di architettura e studi urbani del Politecnico di Milano.
Obiettivo dell’osservatorio è fare il punto sullo stato dell’Housing affordability, “l’abbordabilità della casa”, nella Città Metropolitana di Milano, cercando di dare offrire risposte ad alcune domande: quanto gravano i costi abitativi sui redditi? Chi va in crisi con i pagamenti? Esiste una tendenza all’”esternalizzazione” delle funzioni abitative dei meno abbienti? Di quante case abbiamo bisogno? Come aumentare l’offerta di case?
Tra i dati emersi dalle prime elaborazioni dell’osservatorio sui bisogni dell’abitare si rileva:
- Oltre la metà della popolazione milanese necessita di alloggi “affordable”: si consideri che le stime indicano che con un reddito di 1.500 euro al mese ci si può permettere 15 mq sul nuovo e 20/26 mq sull’usato. Il 60% delle dichiarazioni dei redditi dei milanesi (2020) si colloca al di sotto dei 25 mila euro.
- La domanda stimata dal PGT richiederebbe una produzione sfidante: dal 2023 al 2030 circa 40.000 case accessibili. Considerando la stima della capacità di realizzare nuove case in edilizia sociale e ipotizzando la reimmissione nel mercato delle case vuote del Comune e dell’Aler, rimane comunque un gap elevato di alloggi attesi (13.000-21.000).
- Connettere in modo veloce la rete dei principali centri urbani, la “Città dei 40 minuti”, abiliterebbe un’offerta incrementale già disponibile e con un modello urbano sostenibile italiano, alternativo alle megalopoli e alla città dei 15 minuti.
- Nel periodo 2015-2022 il prezzo medio al mq per alloggi nell’area del centro storico è cresciuto intorno al 12%, mentre nel resto del comune il prezzo medio è cresciuto del 23%.
- Per quanto riguarda le locazioni, ne periodo 2015-2021, il canone annio /mq per gli affitti a lungo termine è cresciuto del 25% circa attestandosi su un valore medio di circa 165 euro/mq anno.
Massimo Bricocoli, docente al Politecnico e coordinatore scientifico dell’Osservatorio, spiega: “La crescita dei prezzi produrrà l’effetto che il ceto medio avrà sempre più difficoltà. Questa è la fascia grigia rappresentata dalla popolazione che è troppo ricca per accedere a una casa popolare, ma troppo povera per stare dietro al mercato”.
In questo scenario si colloca l’accordo di partnership tra il CCL e COIMA che porterà allo sviluppo di nuovi progetti di edilizia convenzionata e sociale. Il partenariato vedrà la costituzione di una cooperativa di scopo partecipata all’85% dal CCL e al 15% da Coima Housing.
Primo progetto pilota sarà l’intervento sull’area dell’ex scalo Porta Romano che prevede la realizzazione di 225 nuovi alloggi in edilizia convenzionata ordinaria e 95 alloggi in edilizia residenziale pubblica.
“Il prezzo dei 225 alloggi in edilizia convenzionata sarà di 3.650 euro/mq: cifre irrisorie se rapportate ai valori di mercato” spiega Alessandro Maggioni, Presidente del CCL. “Per la componente sociale prevediamo una tariffa di 30 euro/mq anno. L’affitto di un bilocale costerà circa 160 euro al mese”.